CLAVES PARA EVITAR UNA ESTAFA AL COMPRAR UN TERRENO
Muchas personas suelen ver en la necesidad de la casa propia una oportunidad de negocio, por lo que habría que preguntarse qué aspectos se debería considerar para evitar ser engañados:
A) TERRENOS INSCRITOS EN REGISTROS PÚBLICOS (INDEPENDIZADOS)
Este tipo de terrenos cuentan con una partida electrónica, por lo que es fácil saber quien es el propietario, así como las características del terreno.
Si ya visitaste el terreno y por fin te decidiste a comprarlo, lo que deberá mostrarte el propietario o el agente inmobiliario, será lo siguiente:
- Copia Literal de la partida electrónica de Registros Públicos.
- Pago del Impuesto Predial
- Formato HR y PU/PR (Autovalúo)
Con esta información acuden ante un Notario, de preferencia de tú confianza. Recuerda que el comprador será el encargado de pagar sus honorarios.
El hecho de que el terreno tenga un gravamen (carga urbanística o hipoteca) o deba impuestos no quiere decir que no se pueda comprar el inmueble, simplemente deberás definir el procedimiento legal correcto con tu abogado, o el agente inmobiliario, para corregir esto y no correr riesgos innecesarios.
Recuerda que la compra del terreno se realizará frente a un notario y si hay algún adelanto de dinero se deberá realizar con un abogado de tu confianza.
B) TERRENOS AÚN NO INDEPENDIZADOS (BIENES FUTUROS)
Existen Proyectos inmobiliarios que venden lotes aún no independizados. Es decir, que cada lote aún no cuenta con su propia partida electrónica.
Si bien la compra de terrenos, en la etapa de planificación (planos), suele ser más económica, corres el riesgo de ser estafado.
Por ningún motivo entregues alguna cantidad de dinero sin antes revisar la documentación correspondiente; es probable que te pidan un adelanto para asegurar la operación o para “apartar” el terreno. No tomes decisiones apresuradas, primero investiga.
No te fíes de algunas empresas que te dicen “crédito directo sin inicial, ni evaluación crediticia” no todo es lo que parece. Es mejor pecar de exagerado, recuerda que puedes perder lo que tanto te costó ahorrar.
1. Investiga
Antes de comprar el terreno debes averiguar si la empresa ya tramitó la habilitación urbana. ¿Qué significa esto? Todo promotor inmobiliario, como por ejemplo Los Portales o Centenario, debe presentar un expediente de habilitación urbana a la municipalidad, que detallará los planos, las características de las pistas, las veredas y el saneamiento físico y legal.
En esta primera etapa, por el nivel de riesgo, los precios suelen ser menores.
Exige a la empresa que vende los terrenos que te muestre la aprobación de habilitación urbana emitida por la Municipalidad competente. Así como las resoluciones de factibilidad de servicios básicos como agua (EPS GRAU) y electricidad (ENOSA) y verifica esta documentación.
2. Consigue la partida electrónica del terreno matriz
Como en esta etapa los lotes aún no están independizados, debes pedirle a la empresa con la que negocias la compra de un lote, la partida registral del terreno matriz. En este documento, emitido por Registros Públicos, se debe verificar que la empresa sea titular, es decir, dueña del terreno matriz. Cabe recordar que en esta etapa sólo hablamos de planos, por lo que debemos corroborar toda la información.
C) TERRENOS EN POSESIÓN
Son terrenos que NO ESTÁN INSCRITOS EN REGISTROS PÚBLICOS A NOMBRE DEL VENDEDOR, ya que que éste sólo tiene la POSESIÓN del bien; es decir, ocupa el inmueble, pero no tiene LA PROPIEDAD; es decir, NO ES PROPIETARIO, ya que para serlo debe contar con un título de propiedad y de preferencia estar inscrito en Registros Públicos.
Existen casos en que SÍ pueden llegar a titularse en algún momento. Sin embargo, se recomienda buscar asesoría profesional para ayudarte a diferenciar los casos que representan mayor riesgo.
En este tipo de terrenos existen muchos casos de estafa.
A TOMAR EN CUENTA:
Si el terreno se promociona como "FINANCIADO CON PROGRAMAS DEL ESTADO" con un precio muy tentador, averigüe y tome todas las precauciones. Para salir de dudas si los lotes, o módulos están financiados con programas como "Techo propio". Comuníquese inmediatamente al número del FONDO MI VIVIENDA: 0800 12200 y averigüe si ese proyecto está financiado por el Estado.
También puede descargar la "REVISTA MI VIVIENDA" desde la página web del Fondo Mi Vivienda. Las revistas se van actualizando cada mes y aparecen todos los proyectos financiados por el Estado.
Si el FONDO MI VIVIENDA le indica que el proyecto NO APARECE INSCRITO, podemos dar el beneficio de la duda, ya que puede ser que el Proyecto se encuentre en trámite para la inscripción, por lo que usted deberá acercarse al promotor del Proyecto y solicitarle los avances o adelantos del trámite.
Si todo está en regla el Promotor le brindará toda la información que usted desea de manera inmediata.
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Es muy recomendable que busques el consejo de un agente inmobiliario autorizado por el Ministerio de Vivienda. Sobre todo, si es la primera vez que quieres comprar un inmueble. El agente podrá mencionarte algunos peligros o problemas que afectan un terreno, los cuales podrías pasar por alto si te involucras en el proceso tú solo. Sobre todo sabrá asesorarte para que tomes la mejor decisión.
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