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¿QUÉ ES UNA DECLARATORIA DE EDIFICACIÓN Y PARA QUE SIRVE? (PARTE 02)



Recordemos que, al inscribir una declaratoria de edificación (anteriormente llamada declaratoria de fábrica), se reconoce el carácter legal de una determinada construcción, puesto que se inscriben las características y condiciones técnicas de la obra. Aquí te enseñaremos a reconocer si una casa, o departamento, cuenta con declaratoria de edificación.

Debes tener en cuenta que si tu terreno no está inscrito en registros públicos, primero se debe realizar la inmatriculación (primera de dominio) y recién realizar la declaratoria de edificación.

Si tu terreno está inscrito en registros públicos, entonces cuenta con un Número de Partida Registral. Aquí te enseñaremos a reconocer si la DECLARATORIA DE EDIFICACIÓN también está inscrita. Para ello es importante, que primero definamos  estos términos:

  • PARTIDA REGISTRAL: Documento en los Registros Públicos donde se encuentra inscrito el inmueble, Puede ser una ficha, tomo o partida electrónica. Donde se detalla toda la historia de un determinado bien inmueble (propietarios anteriores, propietarios actuales, área del inmueble,  existencia de gravámenes, inscripción de fábrica, etc).
  • CERTIFICADO LITERAL: Antes llamado copia literal, es la reproducción total o parcial de la partida registral de un bien o derecho inscrito en los Registros Públicos.

 

¿CÓMO RECONOCER UNA “DECLARATORIA DE EDIFICACIÓN” EN UN CERTIFICADO LITERAL?

1. DECLARATORIAS DE FÁBRICA ANTERIORES: Las construcciones que se realizaban anteriormente,  se inscribían como una descripción de los ambientes, donde además se indicaba el área techada, el área libre, la fecha de culminación de la obra y el valor de la obra.

En este ejemplo podemos ver la inscripción de una declaratoria de fábrica, inscrita en el año 1980:

(Toca la imagen para ampliar)
 
Fuente: Archivo de INMOBISOL

Hay que tener en cuenta que en inmuebles antiguos, las declaratorias de fábrica se inscribían en MANUSCRITO. Es por ello, que algunas partidas registrales contienen varias hojas manuscritas donde se detallan la descripción y las características de una construcción: área techada, área libre, valor de la obra y fecha de culminación.

2. DECLARATORIAS DE EDIFICACIÓN ACTUALES: Las declaratorias de edificación que se inscriben actualmente, contienen además de la descripción de los ambientes y la fecha de culminación de la obra: el área ocupada, área techada, área libre, asimismo se indican las especificaciones técnicas del inmueble (estructuras, instalaciones y acabados), así como el valor de la obra.

La Declaratoria de Edificación es el punto final de un procedimiento administrativo, que se inicia con la Licencia de construcción.

En este ejemplo podemos ver la inscripción de la regularización de una declaratoria de edificación, realizada el año 2019 por nuestro especialista:

(Toca la imagen para ampliar)

Fuente: Archivo de INMOBISOL

Si la construcción de tu casa o departamento no está inscrita en Registros Públicos, pero tu terreno sí, recuerda que podemos regularizarla. Dependiendo si construiste CON LICENCIA o SIN LICENCIA. Para cada uno de los casos, los procedimientos serán diferentes.

NOTA:

  • Para construcciones SIN LICENCIA solamente se pueden regularizar LA DECLARATORIA DE EDIFICACIÓN, sin pagar multa, aquellas construcciones culminadas hasta el 31 de diciembre del año de 2016. Caso contrario, pueden regularizarse, pagando una multa, aquellas construcciones culminadas hasta el 17 de setiembre de 2018.
  • El profesional responsable de realizar una declaratoria de edificación, que ha sido construida SIN LICENCIA, bajo la Ley N°27157 será un Verificador Registral Arquitecto o Ingeniero civil colegiado inscrito en el Índice de Verificadores de predios de la zona.
  • Si recién estás pensando en construir en tu terreno, lo recomendable es que ANTES DE HACERLO, realices todos los trámites administrativos ante la Municipalidad de tu jurisdicción y obtengas la LICENCIA DE CONSTRUCCIÓN, de esta manera, cuando se inscriba la declaratoria de edificación, no tendrás ningún inconveniente.

Piura, abril de 2020

IMPORTANTE:

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NUESTRO ESPECIALISTA:
Arq. Luis Manuel Cabellos Farfán.
Arquitecto - CAP: 12568
Verificador Registral: CIV N° 009666VCZRI