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INDEPENDIZACIÓN DE INMUEBLE: DEFINICIÓN Y CASO REAL



El crecimiento de las unidades inmobiliarias, por la optimización del uso del suelo, ha hecho que las edificaciones verticales se desarrollen con más frecuencia. Lo que hace necesaria su independización en departamentos para que puedan ser transferidos a terceros.

Asimismo, es cada vez más frecuente la independización de viviendas (casas), lo que permite a los propietarios: vender departamentos, repartir herencias, reservar o vender aires, hipotecar las partes independizadas, etc.

¿QUÉ ES LA INDEPENDIZACIÓN DE UN INMUEBLE?

La independización de un inmueble es un acto registral que tiene la finalidad de abrir una partida registral, independiente, para cada unidad inmobiliaria resultante de una desmembración (división) de terreno, o de una edificación.

CLASES DE INDEPENDIZACIÓN:

Según el reglamento de inscripciones del registro de predios de la SUNARP, existen varios tipos de independizaciones, entre los cuales se encuentran:

  1. Independización por Subdivisión o “subdivisión”: Es el seccionamiento (división) de un TERRENO matriz en dos o más lotes que no tienen relación o dependencia entre sí. Los terrenos resultantes tendrán partidas registrales propias, por lo que pueden ser transferidos de manera independiente.
     
  2. Independización bajo el régimen de “Propiedad Exclusiva y Propiedad Común” (antes llamado “de propiedad horizontal”): Es el seccionamiento (división) de una EDIFICACIÓN, en una o más unidades inmobiliarias, en los diferentes pisos de la edificación. Una de las características de este procedimiento es que existe un reglamento interno; así como una junta de propietarios.

 
Fuente: Archivo INMOBISOL

CASO REAL: Independización bajo el régimen de “Propiedad Exclusiva y Propiedad Común”

INDEPENDIZACIÓN DE INMUEBLE DE 02 PISOS - EN LA CIUDAD DE PIURA

El inmueble que se independizó correspondía a una herencia.                
De acuerdo al testamento del extinto propietario registral, el inmueble se repartiría de la siguiente manera: el primer piso le correspondía a un heredero y el segundo piso le correspondía a otros herederos.

En un primer momento, los herederos intentaron inscribir en los Registros Públicos la transferencia de dominio por herencia. Es decir, inscribir la propiedad del inmueble a nombre de ellos, según lo que les correspondía. Registros Públicos lo observó por los siguientes motivos:

  • El inmueble no estaba independizado de acuerdo a los términos indicados en el testamento. Es decir, que registralmente estaba inscrita como una sola vivienda y no como 02 unidades inmobiliarias.
  • Los documentos presentados no eran suficientes para dar mérito a la independización, ya que se debía cumplir previamente con los requisitos para realizarlo: planos, memorias, informe técnico del verificador, etc.

Registros públicos recomendó a los herederos INDEPENDIZAR EL INMUEBLE, antes de realizar la transferencia de dominio por herencia.

Cuando nos contrataron para realizar la independización, se procedió inmediatamente al estudio de los documentos registrales, legales, testamento y cláusulas, etc. Asimismo se realizó el levantamiento (planos) de la edificación actual y se contrastó con la declaratoria de edificación (declaratoria de fábrica) inscrita, a la cual se le realizó una modificación ya que existían algunas discrepancias entre lo inscrito y lo existente.

La vivienda contaba en el primer piso con un ingreso principal muy amplio, el cual podría aprovecharse como estacionamiento. Los herederos del segundo piso consideraban que les correspondía un estacionamiento en el primer piso, así como los aires sobre el techo del segundo piso. Sin embargo, el testamento no indicaba nada respecto a estacionamientos, ni a los aires.

Según el literal h) del artículo 40 de la Ley 27157: “Los bienes de propiedad común pueden ser: los sótanos y azoteas, salvo que en los “títulos de propiedad” de las secciones aparezcan cláusulas en contrario”. En este caso, como en el testamento no se especificaba la propiedad de los aires, éstos serían comunes (de todos). Asimismo, el testamento indicaba textualmente que el primer piso le correspondía a un heredero, por lo que los herederos del segundo piso no podrían exigir un área en el primer piso, salvo la escalera para acceder a su departamento.

Se les explicó a los herederos del segundo piso que no tenían derecho al estacionamiento que requerían en el primer piso, ni a los aires de manera exclusiva, ya que esto no estaba establecido en el testamento y que además, según ley, los aires eran comunes. Se les hizo saber que sus pretensiones no tenían amparo legal. Sin embargo, el heredero del primer piso deseaba concluir con el proceso de independización cuanto antes y no deseaba acudir a otras instancias, por lo que decidió ceder su derecho a los aires y escalera. Esto quedó establecido en el informe técnico del verificador, así como en el reglamento interno.

Teniendo las áreas definidas y la aprobación de todos los herederos, procedimos con la culminación del expediente: planos, memorias descriptivas, informe técnico del verificador, reglamento interno indicando: áreas exclusivas de cada sección, áreas y bienes comunes, porcentajes de participación y junta de propietarios. Una vez culminado el expediente se presentó a los Registros Públicos.

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Fuente: Archivo INMOBISOL

En mérito al testamento, y habiéndose inscrito la independización. Se procedió con la transferencia de dominio a nombre de los herederos, generándose nuevas partidas electrónicas para cada una de las unidades inmobiliarias: Departamento 101 (primer piso) y Departamento 201 (segundo piso).
En la partida matriz quedaron registrados únicamente: las áreas y bienes comunes, así como el reglamento interno y la junta de propietarios.

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PARTIDA MATRIZ DEL INMUEBLE
Fuente: Archivo INMOBISOL

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PARTIDA DEPARTAMENTO 101 (PRIMER PISO)
Fuente: Archivo INMOBISOL

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PARTIDA DEPARTAMENTO 201 (SEGUNDO PISO)
Fuente: Archivo INMOBISOL

NOTAS:

  • Antes de realizar la independización de un inmueble, es necesario que la declaratoria de edificación (declaratoria de fábrica) se encuentre inscrita. Si no lo está, se puede realizar en paralelo junto a la independización.
  • De acuerdo a los requerimientos de los propietarios se pueden independizar: unidades de vivienda, estacionamientos, aires, oficinas, tiendas; y todo lo que sea factible independizar.
  • Es recomendable que los propietarios actúen de acuerdo a Ley, de esta manera se evitarán muchos dolores de cabeza. Asimismo es necesario asesorarse con profesionales que cuenten con experiencia en el tema, ya que se han visto casos en que al realizar la declaratoria de edificación e independización de un inmueble, se han inscrito erróneamente CARGAS TÉCNICAS, debido al desconocimiento de las normas y procedimientos. (trataremos este tema más adelante)

IMPORTANTE:

Si necesitas asesoría para el saneamiento de tu inmueble, o tienes alguna consulta, comunícate al Cel/Whatsapp: 975698409 – 956691923 o a los correos electrónicos:
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