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RECTIFICACIÓN DE ÁREAS, LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS: CASO REAL



En la actualidad tener plenamente identificado un predio es una necesidad, sobre todo, que se publicite el área real del predio en su respectiva partida registral. Esto, a fin de garantizar la protección de la propiedad ante terceros y ser reconocido como propietario de la extensión del predio que obra inscrita en el registro. “La publicidad de los d.r (derechos reales) se logra inscribiéndolos en Registros Públicos a los que tengan acceso las personas interesadas de conocer su existencia y pertenencia.” (Albaradejo, 2011. p. 460.)

Definamos los términos:

  • Área: extensión superficial o ámbito físico del predio, el mismo que debe ser expresado necesariamente en el sistema métrico decimal.
  • Linderos: líneas que delimitan un predio de otro
  • Medidas perimétricas: Expresión numérica de los linderos.
     

¿QUÉ ES LA RECTIFICACIÓN DE ÁREAS, LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS?
Es un mecanismo de saneamiento que permite eliminar una inexactitud registral. Es decir, permite adecuar la información inscrita en el registro, de acuerdo a las características reales del predio.

¿QUÉ PROCEDIMIENTOS EXISTEN?
De acuerdo al artículo 13 de la Ley N° 27333, cuando sea necesario determinar el área, linderos y medidas perimétricas del terreno, o cuando existan discrepancias entre el área real del terreno, sus medidas perimétricas y/o linderos, con los que figuren en la partida registral, éstas podrán determinarse o rectificarse de acuerdo con los siguientes procedimientos:

  1. Por mutuo acuerdo: Mediante escritura pública suscrita por el propietario del predio y los propietarios de todos los predios colindantes, en la que estos últimos manifiesten su conformidad con el área, medidas perimétricas y/o linderos, según corresponda.
  2. Procedimiento Notarial: Se podrá tramitar como un asunto no contencioso de competencia notarial, según los procedimientos a que se refieren los artículos 504 y siguientes del Código Procesal Civil, en lo que sea aplicable, siempre y cuando el área real del predio sea igual o inferior a la registrada en la partida.
    Cuando el área real es superior a la registrada procederá este trámite siempre y cuando exista una certificación registral de que la mayor área no se superpone a otra registrada.
    Sólo procede para predios urbanos o ubicados en áreas declaradas de expansión urbana.
  3. Procedimiento Judicial: Se tramita por el procedimiento judicial previsto en los artículos 504 y siguientes del Código Procesal Civil, toda rectificación que suponga superposición de áreas o linderos, o cuando surja oposición de terceros.
     

CASO REAL:

RECTIFICACIÓN DE ÁREAS, LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS DE INMUEBLE UBICADO EN EL DISTRITO DE CASTILLA, PROVINCIA Y DEPARTAMENTO DE PIURA.

Se trató de una casa que pusimos en venta en el cercado de Castilla – Piura.

Al revisar la documentación, se pudo apreciar que no contaba con declaratoria de edificación (declaratoria de fábrica). Además, había discrepancias entre la numeración del domicilio inscrita en la municipalidad de Castilla y la inscrita en el certificado literal (copia literal). La numeración del inmueble al ser un trámite administrativo, fue corregido en poco tiempo.

Los propietarios solicitaron que realicemos la declaratoria de edificación, a fin de que el inmueble pueda venderse debidamente saneado.

Para iniciar con la elaboración del expediente para la declaratoria de edificación, se realizó el levantamiento del inmueble y se pudo elaborar el plano de distribución. Con esto se comprobó que el inmueble tenía medidas perimétricas distintas a las inscritas en el Registro y, por ende, distinta área.

El área registrada era: 86 m2

El área real verificada era: 96.26 m2

Los propietarios estuvieron de acuerdo con iniciar el proceso de rectificación de áreas, linderos y medidas perimétricas previamente a la declaratoria de edificación.

La rectificación de áreas, linderos y medidas perimétricas se realizó por el procedimiento notarial, para lo cual se presentaron los siguientes requisitos:

  • Copia DNI del solicitante y de los testigos (no parientes).
  • Planos de ubicación, perimétrico y memoria descriptiva visados por la Municipalidad de Castilla, elaborados por nuestro especialista.
  • Certificado de búsqueda catastral emitido por Registros Públicos – SUNARP, para determinar si el predio a rectificar se superpone o no con las propiedades colindantes.
  • Copia literal completa del predio a rectificar área y linderos.
  • Nombres y direcciones de todos los colindantes reales y actuales.

Iniciado el proceso, posteriormente se realizaron publicaciones en el diario El Peruano y en uno de circulación nacional. Después de 03 meses aproximadamente se inscribió la rectificación de áreas, linderos y medidas perimétricas en los Registros Públicos.

 (Toca la imagen para ampliar)

Fuente: Archivo INMOBISOL

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Visualización del asiento de inscripción
Fuente: Archivo INMOBISOL 

 

Una vez inscrita la rectificación de áreas y linderos, se procedió a presentar el expediente de la declaratoria de edificación, el cual se había ido trabajando durante el periodo que duró el proceso notarial de rectificación.

(Toca la imagen para ampliar)

declaratoria de edificación elaborada por nuestro especialista
Fuente: Archivo INMOBISOL

El inmueble se puso en venta. Se les indicó a los interesados que se encontraba en proceso de saneamiento y que la transferencia se realizaría en cuanto se inscribieran tanto la rectificación de áreas y linderos, como la declaratoria de edificación.
Una vez obtenidas las inscripciones de ambos procesos, se realizó la compra-venta de manera satisfactoria.

¿QUÉ BENEFICIOS TIENE CONTAR CON UN INMUEBLE SANEADO?

El objetivo de Sanear un inmueble, se encuentra en defender los derechos de los propietarios, mediante la seguridad jurídica que brindan las respectivas oficinas registrales a nivel nacional. Asimismo, contar con un inmueble saneado, supone mayor posibilidad de acceder a créditos, además se asegura la transferencia de la propiedad inmueble.

  • Aumenta el valor del inmueble.
  • Permite acceso a créditos.
  • Seguridad en la compra-venta.
     

¿SE PUEDE RECTIFICAR AREAS, LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS DE CUALQUIER PREDIO?
Si el área real es mayor a la registrada, es necesario corroborar que la mayor área no se superponga y afecte a terceros colindantes, para determinar qué procedimiento seguir.

Asimismo, se debe determinar si la variación de área se debe a que realmente el inmueble tiene diferentes medidas perimétricas, o si se trata de un error de cálculo.

NOTAS:
Para que se inscriba la rectificación de áreas, linderos y  medidas perimétricas, se debe tomar en cuenta:

  • Que el predio siempre haya mantenido su configuración física inicial (la misma que no ha sido reflejada en su verdadera dimensión en el registro).
  • Que sea solicitada por la persona o personas legitimadas.
  • Que se haya seguido uno de los procedimientos regulados por la legislación vigente o establecidos por el Tribunal Registral, de acuerdo a la naturaleza del predio.

Si deseas saber qué es una declaratoria de edificación, dale clic aquí.

IMPORTANTE:

Si necesitas asesoría para el saneamiento de tu inmueble, o tienes alguna consulta, comunícate al Cel/Whatsapp: 975698409 – 956691923 o a los correos electrónicos:
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